Os investidores e gestores de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) estão receosos com uma decisão tomada recentemente pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre um fundo administrado pelo BTG Pactual, segundo a qual qualquer valor distribuído maior que o apurado pelo lucro contábil acumulado não deve ser considerado como distribuição de rendimentos.

Caso a decisão permaneça, poderá afetar todo o mercado. O receio é que o novo entendimento tenha repercussão tributária que impacte na distribuição de dividendos, que nos últimos anos foi um grande atrativo para os fundos imobiliários.

O questionamento é se o fundo deve continuar pagando os rendimentos aos investidores mesmo com a redução do valor de mercado de seus ativos.

Entenda o caso do BTG

A área técnica da CVM fez uma solicitação para que o BTG começasse a distribuir dividendos aos cotistas do fundo Maxi Renda apenas quando houvesse lucro contábil, resultado que se altera com a avaliação de imóveis, por exemplo. Mas isso é feito anualmente, baseado em um laudo de avaliação nos fundos "de tijolo". Já nos fundos "de papel", quem tem mais impacto é a inflação.

Desde 2014, o fundo do BTG distribui rendimentos a seus cotistas "em montantes substancialmente superiores", segundo declaração da Superintendência de Supervisão de Securitização (SSE) para o site Valor Econômico.

A SSE afirmou que os rendimentos distribuídos aumentavam o prejuízo do fundo e acabavam diminuindo o patrimônio líquido do mesmo. Segundo o órgão, distribuições dessa maneira acabariam resultando na entrega aos investidores do capital aplicado pelos próprios - e não da renda ou lucros do fundo.

O BTG afirmou ao colegiado que a apuração dos resultados dos FIIs para fins contábeis não teriam o mesmo objetivo e nem os mesmos efeitos que a apuração dos lucros de uma sociedade.

A lei 8.668 implica a obrigatoriedade de distribuição aos cotistas do valor mínimo de 95% dos lucros auferidos pelo próprio fundo. Além disso, na mesma lei, há uma exigência de que o lucro seja apurado no "regime de caixa", baseado no resultado financeiro. Portanto, deveriam ser levadas em conta as despesas e receitas que passaram pelo caixa.

O BTG também citou um ofício-circular da CVM de 2014, a fim de deixar claro que o lucro contábil é apenas o início para uma apuração do "lucro caixa".

O relator do caso foi Fernando Galdi, que mostrou ter uma opinião diferente do ofício da CVM citado pelo BTG. Galdi acredita que qualquer valor distribuído maior que o apurado pelo lucro contábil acumulado não deve ser considerado como distribuição de rendimentos, mas sim, como uma amortização de cotas ou devolução de capital.

Especialistas consultados pelo jornal Valor Econômico se preocupam com esse tópico, pois para pessoas físicas a distribuição de rendimentos é isenta de imposto de renda, já a amortização seria tributada.

A assembleia teve a possibilidade de decidir por essa não devolução de capital. A decisão não foi unânime, e para o diretor Alexandre Rangel, o BTG estava de acordo com a lei e ofício da CVM. Ele ainda afirmou em seu voto que "foram diversos os fundos de investimento imobiliário que apuraram e distribuíram rendimentos pelo regime de caixa nos últimos semestres, em valores superiores ao lucro contábil acumulado ou no período".

O Maxi renda está entre os maiores fundos imobiliários do mercado no quesito investidores, com 500 mil cotistas ao todo. O BTG afirmou que "permanece avaliando as implicações da decisão do colegiado, bem como eventuais providências administrativas a serem tomadas".

É possível que o próximo passo seja um pedido de reconsideração ao colegiado, que é permitido em alguns casos como, por exemplo, quando é comprovado que houve uma contradição.

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