O futuro da propriedade digital e dos investimentos fracionados
Durante séculos, a prova de propriedade sobre um bem dependeu de papel, cartório e intermediários, de modo que uma escritura de imóvel exigia registro em órgão público, uma ação dependia de uma corretora e dias úteis para ser liquidada e um Picasso guardado em cofre jamais poderia ser vendido pela metade. A lógica da propriedade sempre foi binária: ou se tem o ativo inteiro, ou não se tem nada.
A tokenização começa a mudar essa lógica de forma estrutural, convertendo direitos sobre um ativo real em tokens digitais registrados em blockchain que podem ser fracionados e negociados sem a necessidade dos intermediários que historicamente tornaram esses mercados inacessíveis para a maior parte dos investidores.
O mercado imobiliário é onde essa transformação avança com maior velocidade, com plataformas como RealT, nos Estados Unidos, permitindo que investidores adquiram frações de imóveis por valores a partir de algumas dezenas de dólares e recebam rendimentos proporcionais ao aluguel gerado pelo ativo. No Brasil, em 2024 o volume de ativos tokenizados alcançou R$ 1,3 bilhão por meio de ofertas realizadas sob a Resolução CVM 88, conforme dados da Associação Brasileira de Criptoeconomia, enquanto a projeção do Boston Consulting Group aponta que o mercado global de ativos tokenizados pode atingir 16 trilhões de dólares até 2030.
O que torna a tokenização relevante é a natureza do problema que ela resolve, já que ativos de alto valor são estruturalmente ilíquidos: um imóvel de 10 milhões de reais não pode ser vendido pela metade quando seu proprietário precisa de liquidez, mas fracionado em tokens negociáveis esse mesmo ativo passa a ter liquidez contínua e base de investidores potencialmente global.
O mercado de arte ilustra bem esse contraste, com plataformas como Masterworks permitindo que investidores adquiram frações de obras de artistas como Banksy e Jean-Michel Basquiat, mercado historicamente restrito a colecionadores com patrimônio elevado. Em março de 2021, a casa de leilões Christie's realizou pela primeira vez um leilão inteiramente digital, no qual a obra Everydays: The First 5,000 Days, do artista Beeple, foi arrematada por 69,3 milhões de dólares em criptomoeda, sinalizando que nem mesmo o mercado de arte tradicional era imune à transformação.
A questão regulatória permanece como o principal vetor de incerteza, uma vez que conforme análise da Securities and Exchange Commission (SEC), tokens que representam participação em ativos com expectativa de retorno financeiro podem ser classificados como valores mobiliários, sujeitando emissores a obrigações equivalentes às de uma oferta pública tradicional, enquanto no Brasil especialistas apontam que a regulação ainda precisa avançar para operações que extrapolam o arcabouço atual da CVM 88.
A tokenização não elimina os riscos do ativo subjacente, pois um token lastreado em imóvel continua exposto à valorização ou desvalorização do mercado imobiliário, mas o que muda é a camada de acesso e liquidez sobre esse ativo, e é nessa camada que reside a transformação que o mercado financeiro começa a processar.